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文 |《財經(jīng)》記者 嚴沁雯 編輯 | 張威

對于原貸款發(fā)放時執(zhí)行首套房貸利率標準的存量房貸，各家銀行將于9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率，批量調(diào)整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行

存量首套住房貸款利率調(diào)降在即，操作細則正式出爐。

9月7日，農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大國有行先后發(fā)布公告，對個人存量首套住房按揭貸款利率的調(diào)整范圍、調(diào)整規(guī)則、調(diào)整方式及受理渠道等進行了統(tǒng)一說明。股份行中，中信銀行、招商銀行等亦發(fā)布了相關公告。

(資料圖片)

根據(jù)各家銀行發(fā)布的細則，具體表述有所不同，總體內(nèi)容并無太大差別。

在調(diào)整規(guī)則上，多家銀行對2019年10月7日（含）之前、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含），以及2022年5月15日（含）之后發(fā)放的貸款應如何調(diào)整分別進行了說明。

在調(diào)整方式上，對于符合原貸款發(fā)放時執(zhí)行所在城市首套房貸利率政策且當前為LPR（貸款市場報價利率）定價的浮動利率存量房貸，銀行均將于9月25日主動進行統(tǒng)一批量調(diào)整，無需客戶申請。同時，新的利率即日生效。

調(diào)哪些？逾期需歸還本息

與8月31日中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)布的《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》）一致，各家銀行細則中，調(diào)整范圍主要需滿足三個條件。

一是貸款發(fā)放時間或合同簽訂時間在2023年8月31日（含當日）以前；二是用途為購買住宅的商業(yè)性個人住房貸款，包括普通純商業(yè)性個人住房貸款、公積金組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款；三則須為首套個人住房貸款。

對于"首套個人住房貸款"的具體情形，部分銀行作出了進一步說明。

以工商銀行為例：原貸款發(fā)放時滿足所在城市首套房貸利率標準的房貸；房屋購買時家庭在當?shù)貨]有其他成套住房，但因當?shù)卣扇?認房又認貸"政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現(xiàn)在當?shù)卣畧?zhí)行"認房不認貸"政策的；房屋購買時不是家庭在當?shù)匚ㄒ怀商鬃》浚笃谕ㄟ^交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當?shù)匚ㄒ怀商鬃》壳耶數(shù)卣畧?zhí)行"認房不認貸"政策的；其他滿足所在城市首套房貸利率標準的存量房貸。

與此同時，根據(jù)各家銀行細則，對于逾期或拖欠的不良個人住房貸款，暫不進行利率調(diào)整，需在客戶歸還拖欠本金及利息、貸款狀態(tài)恢復正常后，再進行存量房貸利率調(diào)整。

例如建設銀行在公告中指出，如連續(xù)拖欠天數(shù)超過90天，拖欠還清前暫不調(diào)整，還清拖欠后，可以調(diào)整。如有特殊情形，可咨詢貸款經(jīng)辦機構(gòu)。

值得一提的是，多家銀行在公告中指出，本次存量首套房貸利率調(diào)整不支持跨行置換。

怎么調(diào)？三個時間段細則出爐

按照《通知》規(guī)定，調(diào)整后存量首套住房按揭貸款利率在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

值得注意的是，2019年8月，央行發(fā)布第16號公告，明確自2019年10月8日起，其后新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，房貸利率以LPR作為定價基準的機制逐漸形成完善。

在第16號公告中，自2019年10月8日起，全國首套房貸利率政策下限為LPR。2022年5月，央行、原銀保監(jiān)會發(fā)布《關于調(diào)整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，自2022年5月15日起，全國首套房貸利率政策下限調(diào)整為LPR減20個基點。

此前，對于在LPR改革前申請貸款的購房者的房貸利率如何調(diào)整，并未給出明確說明。本次出爐的細則分三個時間段給出了更清晰的解釋。以建設銀行為例：

1.2019年10月7日（含）前發(fā)放的，調(diào)整后的利率按相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行。

2.2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）發(fā)放的，調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行。

3．2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已發(fā)放的或已簽訂合同但未發(fā)放的，調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR-20個基點執(zhí)行。

同時，若在上述時間段內(nèi)，貸款所在城市首套住房貸款利率政策下限高于上述調(diào)整后擬執(zhí)行水平，調(diào)整后的利率按相應政策下限執(zhí)行。各城市首套住房貸款利率政策下限，以人民銀行各省級分行官方網(wǎng)站公布的為準。

需要指出的是，以上規(guī)則針對浮動利率。對于在2019年10月7日（含）前發(fā)放且當前仍采用基準利率定價的貸款，以及固定利率貸款，可申請轉(zhuǎn)換為采用LPR定價的浮動利率貸款，并簽訂協(xié)議，在轉(zhuǎn)換后按上述方式調(diào)整執(zhí)行；若仍選擇繼續(xù)執(zhí)行固定利率或采用基準利率定價，則本次不調(diào)整。

與此同時，當前執(zhí)行利率如低于按上述情形調(diào)整后的利率水平，不進行調(diào)整。

何時調(diào)？銀行統(tǒng)一批量調(diào)整

對于原貸款發(fā)放時執(zhí)行首套房貸利率標準的存量房貸，各家銀行將于9月25日集中批量調(diào)整合同貸款利率，批量調(diào)整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。

而對于"二套轉(zhuǎn)首套"、不良貸款歸還積欠本息及當前執(zhí)行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，則需要自主于9月25日起向銀行提出申請。

其中，2023年10月22日（含）前完成申請并審核通過的，多家銀行表示將于2023年10月25日起對審核通過的業(yè)務進行集中統(tǒng)一利率調(diào)整，利率調(diào)整后于當日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。

對于2023年10月22日后申請利率調(diào)整的客戶，農(nóng)業(yè)銀行在公告中指出，將在十個工作日內(nèi)完成認定，對符合《通知》條件的，及時予以調(diào)整。工商銀行則表示將逐筆進行人工審核，審批通過后次日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。

值得一提的是，農(nóng)業(yè)銀行在公告中表示，該行客戶可于9月15日起查詢本人存量房貸利率是否滿足下調(diào)條件及下調(diào)幅度等有關事宜。

此外，交通銀行在公告中表示，2023年9月25日變更生效后，若客戶對本次自動調(diào)整后利率仍有異議的，可于2024年9月25日（含）前，向貸款經(jīng)辦機構(gòu)提出申請，該行可將客戶貸款利率恢復為本次利率調(diào)整前的原貸款利率水平。

（《財經(jīng)》記者張穎馨、陳洪杰對此文亦有貢獻）