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中房報記者 付珊珊 上海報道

(資料圖片僅供參考)

建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“建業(yè)地產(chǎn)”，0832.HK）正在想辦法應(yīng)對樓市低迷及資金問題。

6月23日夜間，建業(yè)地產(chǎn)公告稱，未能在寬限期結(jié)束之前支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息，將暫停向所有境外債權(quán)人進行支付。

作為河南本土最大的民營房企，建業(yè)地產(chǎn)在2021年行業(yè)急速遇冷后，經(jīng)營就遭遇重大挫折。即使如此，建業(yè)地產(chǎn)曾堅持連續(xù)多次完成了到期境外債的兌付，也是地產(chǎn)業(yè)內(nèi)為數(shù)不多境外債尚未違約的民營房企。

不過，隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，建業(yè)地產(chǎn)表示，今年二季度以來，公司每月銷售逐漸惡化，流動資金緊張的狀況正逐步加劇，境外兌付壓力也持續(xù)增加。

“即使公司竭盡全力，資金可能持續(xù)受壓，現(xiàn)金無法滿足履行當前和之后義務(wù)所需。”建業(yè)地產(chǎn)表示，在審慎考慮之后，公司決定全面暫停境外債支付，以確保公平對待所有境外債權(quán)人。

建業(yè)地產(chǎn)表示，目前公司仍保持正常商業(yè)運營，且截至公告日期，并未收到任何有關(guān)加快境外還款的通知。

盡全力履行還款義務(wù)

在今年年初的業(yè)績會上，建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森曾判斷，房地產(chǎn)的至暗時刻已經(jīng)過去，房地產(chǎn)行業(yè)在中國國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位短期內(nèi)不可替代、不可動搖，且地產(chǎn)行業(yè)復蘇已成定局。

雖然他領(lǐng)導的兩家上市平臺建業(yè)地產(chǎn)和中原建業(yè)在2022年業(yè)績均承受壓力，但此番言論還是為同行注入了不少信心。

但現(xiàn)在來看，胡葆森仍顯得有些樂觀了。

此輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整與以往有所不同，建業(yè)地產(chǎn)也在公告中表示，今年二季度，房地產(chǎn)市場依然疲弱，公司銷售呈現(xiàn)每月惡化的趨勢。

從建業(yè)地產(chǎn)披露的經(jīng)營業(yè)績來看，今年1月和2月，公司分別實現(xiàn)銷售額28.71億元和21.2億元，分別同比增加43%和83%，但這種增長的趨勢并未持續(xù)，今年3月至5月，建業(yè)地產(chǎn)分別實現(xiàn)銷售額12.37億元、10.13億元和15.23億元，分別同比減少60.1%、61.5%、20.8%。今年前5月，公司累計實現(xiàn)銷售額87.64億元，同比仍減少29.8%。

由于民營房企的融資仍面臨困境，目前房企流動性資金的唯一來源就是銷售回款。但銷售端的持續(xù)低迷加劇了建業(yè)地產(chǎn)的資金壓力。

在此情況下，建業(yè)地產(chǎn)未能在今年6月23日寬限期結(jié)束之前支付2024年到期、利率為7.75%的優(yōu)先票據(jù)的利息。經(jīng)其審慎考慮，決定暫停向所有境外債權(quán)人進行支付，以確保公平對待所有境外債權(quán)人。

在建業(yè)地產(chǎn)看來，此次未能付款可能會導致集團債權(quán)人根據(jù)相關(guān)融資安排的相應(yīng)條款要求加快償還債務(wù)，并采取相應(yīng)行動。但目前，建業(yè)地產(chǎn)還未收到任何加快境外還款的通知。

實際上，從2021年下半年以來，房企境外債違約已經(jīng)是普遍現(xiàn)象，包括旭輝控股、龍光集團、正榮地產(chǎn)等房企都暫停支付所有境外債務(wù)，并尋求整體債務(wù)解決方案。

相比之下，此次是建業(yè)地產(chǎn)境外債務(wù)首次違約，而在此之前，建業(yè)地產(chǎn)曾連續(xù)多次到期兌付境外債。例如，在2021年11月、2022年8月，建業(yè)地產(chǎn)曾分別完成4億美元、5億美元到期境外債券償付。

根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)披露，自2021年7月1日至今，公司已向境外債權(quán)人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。

建業(yè)地產(chǎn)表示，自2021年下半年起，中國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀環(huán)境發(fā)生巨大變化。公司已探索多種債務(wù)管理活動，包括延長其債務(wù)期限、改善現(xiàn)金流管理，以增強流動資金狀況。同時，公司一直盡全力履行所有境外債務(wù)的還款義務(wù)。

對于此次違約，建業(yè)地產(chǎn)表示，將聘請中介機構(gòu)，并盡快出臺境外債務(wù)的整體解決方案，公平公正地對待所有境外債權(quán)人。同時將持續(xù)與境外債權(quán)人溝通，提供整體解決方案，緩解目前的流動性問題。此外，建業(yè)地產(chǎn)也呼吁境外債權(quán)人給予耐心、理解和支持，與公司同心協(xié)力，共同克服行業(yè)困難。

多舉措自救 保交付、保運營

實際上，此前建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)采取了多種舉措“自救”。

首先就是要降成本。去年上半年，建業(yè)地產(chǎn)對公司組織架構(gòu)進行了調(diào)整，將五級管理架構(gòu)壓縮成三級。11月中旬，市場上再度流傳關(guān)于建業(yè)地產(chǎn)裁員7000人的消息，后該消息經(jīng)媒體證實屬實。

內(nèi)部降本增效的同時，胡葆森還在外部引入合作伙伴以渡難關(guān)。去年4月，建業(yè)地產(chǎn)宣布與萬達集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，用旗下7個項目的10年運營權(quán)換來了7億元的現(xiàn)金流；5月下旬，河南省國資企業(yè)旗下公司——河南老家文旅接手建業(yè)集團旗下電影小鎮(zhèn)，以及“只有河南·戲劇幻城”兩大文旅項目部分股權(quán)。7月21日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，控股股東恩輝投資有限公司已與河南鐵建投集團下屬房地產(chǎn)開發(fā)平臺河南同晟置業(yè)有限公司簽訂股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，合計轉(zhuǎn)讓公司29.01%股份，至此，國資成為建業(yè)地產(chǎn)第二大股東。

而后，支持房企融資的“三支箭”政策出臺，建業(yè)地產(chǎn)也先后與多家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。不過，“三支箭”的落地需要時間，而建業(yè)地產(chǎn)的難題已經(jīng)刻不容緩。

在全面暫停支付境外債后，建業(yè)地產(chǎn)表示，現(xiàn)階段，公司將全力保交付、保經(jīng)營，集中一切資源保證現(xiàn)有項目交付，加快在建物業(yè)及已竣工物業(yè)的銷售，并且會穩(wěn)定業(yè)務(wù)經(jīng)營，保障購房者、公司合作伙伴和所有利益相關(guān)者的權(quán)益。

據(jù)公開資料顯示，2022年，建業(yè)地產(chǎn)共計交付166批次、74756套房，交付面積1099.89萬平方米。其中，34個批次、12385套房實現(xiàn)交付即發(fā)房產(chǎn)證。今年5月，建業(yè)地產(chǎn)也迎來多批項目交付，其中，5月27日至5月30日，河南駐馬店平輿建業(yè)世和府一期迎來交付，提前4個月、交房即發(fā)證、集中交樓576戶；5月30日，河南安陽建業(yè)鳳凰城北岸迎來首批房源交房；同日，睢縣建業(yè)·春天里三期迎來交付儀式、輝縣建業(yè)壹號城邦項目9棟洋房共計324戶迎交付。

建業(yè)地產(chǎn)表示：“在不影響交付和正常營運的前提下，公司正厲行節(jié)約，采取降本增效的措施，縮減非核心、非必要的營運和支出。”

雖然今年以來，不少民營房企債務(wù)重組均取得進展，例如佳兆業(yè)集團在停牌一年后復牌；融創(chuàng)90多億美元境外債務(wù)重組已與境外債權(quán)人達成協(xié)議并成功復牌；花樣年集團債務(wù)重組也獲得足夠多債權(quán)人支持等。

但總體而言，債務(wù)壓力依然是高懸于民營房企頭頂?shù)睦麆Α?/p>

除了建業(yè)地產(chǎn)，6月21日，寶龍地產(chǎn)也發(fā)布公告稱，公司正就美國境外非美國人士所持交換票據(jù)進行交換要約。這3筆美元票據(jù)包括2022年7月到期票據(jù)、2022年11月到期票據(jù)及2023年7月到期票據(jù)，合計尚未償還金額約4.79億美元。而交換要約主要旨在延長公司債務(wù)的到期日及改善其現(xiàn)金流量管理。

在業(yè)內(nèi)人士看來，民營房企的債務(wù)和資金壓力一直未根本得到緩解，目前來看，“三支箭”雷聲大雨點小，除了個別優(yōu)質(zhì)民營房企能獲得支持，多數(shù)民營房企還在“度劫”，能否熬過去仍是未知數(shù)。